Normativa

Sono oggetto di proprietà comune: strutture portanti, tetti, scale, ingressi, cortili, facciate, parcheggi, locali servizi comuni, ascensori, impianti centralizzati idrici, fognari, riscaldamento, condizionamento e telecomunicazioni.

Le norme sul condominio si applicano quando più unità immobiliari condividono parti comuni.

L'assemblea con quattro quinti dei voti può modificare l'uso delle parti comuni, previa convocazione con 30 giorni di anticipo. Sono vietate modifiche che compromettono stabilità, sicurezza o decoro.

L'amministratore o i condomini singolarmente possono opporsi ad attività che incidono negativamente su parti comuni.

I diritti sono proporzionali al valore dell'unità. I condomini non possono rinunciare ai diritti comuni né alle spese di manutenzione.

Le parti comuni non si dividono, salvo consenso unanime e senza compromettere l'uso.

L'assemblea può deliberare miglioramenti, sicurezza, eliminazione barriere architettoniche ed efficientamento energetico con maggioranze specifiche.

Chi non vuol usufruire di innovazioni onerose è esonerato dalle spese, se separatamente utilizzabili.

Il condomino non può eseguire opere che danneggino parti comuni o compromettano stabilità e decoro. Deve preavvisare l'amministratore.

Sono consentiti impianti solari e radiotelevisivi su superfici comuni preservando decoro architettonico. L'assemblea prescrive modalità esecutive.

L'installazione di telecamere su parti comuni richiede approvazione assembleare a maggioranza semplice.

Le spese si dividono proporzionalmente al valore della proprietà, salvo diversa convenzione. Se l'utilizzo è diverso, le spese seguono l'uso effettivo.

Manutenzione a carico dei proprietari serviti. Spesa divisa per metà sul valore e per metà sull'altezza dei piani.

Manutenzione a carico paritario dei proprietari dei piani sovrapposti. Il piano superiore paga il pavimento; l'inferiore paga intonaco e decorazioni.

Chi usa esclusivamente il lastrico contribuisce un terzo; gli altri condomini pagano due terzi proporzionalmente.

Il proprietario dell'ultimo piano può elevare nuovi edifici se staticamente possibile e non compromette aspetto architettonico. Deve corrispondere indennità.

Se distrutto oltre tre quarti del valore, si può vendere. Se minore, l'assemblea delibera ricostruzione. L'assicurazione finanzia i lavori.

Nomina obbligatoria con più di 8 condomini. L'amministratore deve aprire conto dedicato, convocare assemblee annuali, tenere registri. Responsabile civile. Durata incarico un anno.

Gestisce deliberazioni, raccoglie contributi, esegue manutenzione ordinaria, tiene registri anagrafe, contabilità, verbali assemblee e redige rendiconto annuale.

Contiene entrate, uscite, patrimonio e riserve. L'assemblea può nominare revisore. Documenti conservati 10 anni.

L'amministratore rappresenta i condomini entro i limiti delle sue attribuzioni. Può agire in giudizio e ricevere notifiche amministrative.

Il condomino dissenziente da delibere litigiose può separare la responsabilità notificando entro 30 giorni.

Sono obbligatori per i condomini. Ricorso all'assemblea è ammesso.

Chi gestisce senza autorizzazione non ha diritto rimborso, eccetto spese urgenti.

Approva bilanci preventivi, rendiconti, manutenzione straordinaria e costituisce fondi speciali per lavori.

Prima convocazione: due terzi del valore e maggioranza partecipanti. Deliberazione valida a maggioranza con metà valore. Seconda convocazione: terzo valore e terzo partecipanti. Alcune deliberazioni richiedono maggioranze qualificate.

Deliberazioni contrarie a legge si impugnano entro 30 giorni. Termine da data deliberazione per dissenzienti o da comunicazione per assenti.

Obbligatorio con più di 10 condomini. Approva diritti e obblighi. Non può vietare animali domestici.

Per aspetti non previsti si applicano norme sulla comunione generale.

Se l'edificio può dividersi in parti autonome, il condominio può essere sciolto con deliberazione assembleare a maggioranza specifica o per ordine dell'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari.

La divisione rimane applicabile anche con cose comuni residue. Se occorrono opere, richiede maggioranza qualificata.

L'amministratore può ottenere decreto d'ingiunzione per riscossione contributi senza autorizzazione. Dopo sei mesi di mora, il moroso può essere sospeso dai servizi comuni separabili. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Revoca amministratore in camera di consiglio con decreto motivato. Reclamo alla corte d'appello entro dieci giorni dalla notificazione.

In assenza di legale rappresentante, chi intenda litigare contro condomini può richiedere nomina curatore speciale.

Assemblea ordinaria annuale più assemblee straordinarie su richiesta di almeno due condomini rappresentanti un sesto del valore. L'avviso di convocazione deve essere comunicato almeno cinque giorni prima. Seconda convocazione non nello stesso giorno solare della prima.

Condomini rappresentabili tramite delega scritta. Con oltre venti condomini, il delegato non può rappresentare oltre un quinto. Usufruttuario vota su amministrazione ordinaria; proprietario vota per altre deliberazioni. Nudo proprietario e usufruttuario rispondono solidalmente per i contributi.

Valore proporzionale espresso in millesimi. Non si considerano canone locatizio, miglioramenti e stato manutenzione.

Tabella millesimale rettificabile all'unanimità. Con maggioranza semplice quando risulta errore o alterazione oltre un quinto.

Sanzione per violazioni regolamento: fino a 200 euro; in recidiva fino a 800 euro.

Registro amministratore tenuto presso associazione proprietari fabbricati.

Requisiti amministratore: godimento diritti civili; assenza condanne; nessuna misura prevenzione; non interdetto/inabilitato; nome non in protesti cambiari; diploma scuola secondaria; formazione iniziale e periodica. Requisiti f) e g) non necessari se amministratore è condomino dello stabile.

Su richiesta assembleare, amministratore attiva sito internet condominio per consultazione documenti digitali.

Controversie condominiali rientrano in mediazione obbligatoria. La proposta di mediazione deve essere approvata dall'assemblea con maggioranza art. 1136, secondo comma.

Regolamenti non possono derogare articoli 63, 66, 67, 69.

Disposizioni si applicano anche a regolamenti precedenti 1941.

Assemblea adotta prescrizioni adeguamento impianti non centralizzati.

Condominii in forma società cooperativa possono conservarla.

Il proprietario non può fare atti i quali non abbiano altro scopo che quello di nuocere o recare molestia ad altri.

Accesso necessario per costruire o riparare opere proprie o comuni, con indennizzo per danni.

3 metri per alberi di alto fusto; 1,5 metri per alberi di non alto fusto; 0,5 metri per viti, arbusti, siepi.

Il vicino può esigere l'estirpazione degli alberi piantati a distanza minore.

Distingue "luci" (passaggio luce/aria) da "vedute o prospetti" (con affaccio).

Distanza di un metro e mezzo dal fondo vicino.

Distanza di settantacinque centimetri.

Con diritto di veduta diretta, il vicino non può costruire entro 3 metri.

Il mandato è il contratto col quale una parte si obbliga a compiere atti giuridici per conto dell'altra.

Il mandatario deve rendere il conto del suo operato.

Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose in custodia, salvo caso fortuito.